【新版】詳解房地產企業三大稅種及合同控稅（第 29 期）

【課程背景】

      本次課程更新，具體如下：1）加入了思維導圖，讓學員理解起來思路更清晰，一目了然；2）案例更豐富，同時當中附加了計算過程，更容易將政策落地定格；3）融入稅收政策的新變化《契稅法》，《印花稅法》，所得稅季度申報政策調整等。

      本課程以實戰應用上崗與職業晉級為您量身定做，專為培養熟練房地產企業復合型財稅管理型人才而開設的。學員通過本課程學習完全可以獨立完成房地產企業全盤的財稅核算，并掌握合同切入是納稅籌劃及風險管控的技巧。

      主講老師有從業近30年的一線實戰經驗，歐資企業背景，深諳營改增政策，同時有數十場訴案經歷和10多個項目的結算審計談判經歷及20多個項目土地增值稅清算的經歷，助你解決房地產企業的痛點和難點，對您專業賦能。

      附送的資料包括：更多實用性表格和合同模板讓您拿來就用，省時省力，職場更勝一籌。只要用心，只要你致力于自己的職業指數，用實戰帶您進入職場快車道！

【適用人群】

      有初級會計證書或在在房地產行業有1-3年工作基礎，想晉級到財務主管/財務經理/財務總監的財務人員以及為從事這個行業的在職會計做好豐富的知識儲備和實戰技能儲備。 

【課程大綱】

模塊1、 房地產企業的增值稅詳解及處理技巧

1）房地產企業銷售過程中的會員費/認籌金/定金/訂金/首付款/按揭貸款/面積差的多退少補的財稅處理

2）如何理解“賣一套房，扣一筆與之相應的土地出讓金”及財稅處理？

3）預售階段如何開具發票和賬務處理？

4）已經交付但實測面積數據沒有取得的情況下，如何財稅處理？

5）訴案解析：增值稅稅率的調整是否意味著降房價？

6）銷售不動產的增值稅納稅義務時間的確定及財稅處理（正常銷售和視同銷售）

7）交付時沒有取得實測面積數據也沒有向業主開具發票的情況下如何進行納稅申報？

8）實測面積和預測面積形成的“面積差”的多退少補如何處理？

9）市政建設配套費是否可以作為土地價款進行差額扣除存在地區政策差異？

10）土地出讓金的財政收據原件丟失帶來的稅務影響是什么？補救措施是什么？

11）公共配套設施類型及增值稅處理要點（含土地增值稅的處理）

12）人防車位（地下車位）或商鋪轉讓使用權情況下的租/售的增值稅處理之地區差異

13）開發過程中的車位對應不同處理方式下之增值稅差異分析（產權/使用權；租/售）

14）不動產銷售過程中價外費用如何處理？

15）辦公室的飲用水是“職工福利費”還是“辦公費用”之爭的焦點是什么？

16）銷售使用過的不動產如何財稅處理？

17）增值稅進項稅額抵扣實務的10個方面你都準確掌握了嗎？

18）交際應酬與無償贈送環節的財稅處理要點

19）留抵稅額是否可以抵減預繳增值稅及如何納稅申報？

20）員工體檢的正確財稅處理要點

21）收到的增值稅專用發票必須全部認證勾選嗎？不認證勾選的可能稅務結果是什么？

22）房地產開發企業“以老帶新”獎勵費有節稅處理要點（現金獎勵/購物卡/免物業費）？

23）分公司是否允許扣除以總公司名義支付的土地價款？

24）不動產銷售過程中的贈送面積納稅處理技巧

25）常見的14種不合規發票如何防范？

26）銀行承兌匯票收取的手續費開具的專用發票不能夠抵扣嗎？

27）支付給施工單位的提前竣工獎/違約金/延期付款利息/賠償金/材差調整/人工費調整涉稅處理要點是什么？

28）不動產銷售過程中2個以上的買受人的發票開具要點

29）不動產銷售過程中的預收款范圍及如何開具發票？交房時是否需要收回？

30）房地產開發企業開具的預收款發票后續是否需要沖紅？

模塊2、房地產企業的所得稅詳解及處理技巧

31）房地產企業籌建期的稅務處理（籌建期的截止時間）

32）所得稅完工產品的界定及《商品房買賣合同》中交付條件差異分析

33）實案講透開發產品全周期過程中涉及到的“預交計稅毛利率/預計計稅毛利”及“實際毛利率/實際毛利額”

34）期房銷售的“預計毛利額”在納稅申報表當中“特定業務計算的應納稅所得額”之間的勾稽關系及賬務處理差異性分析

35）將建好的幼兒園贈與當地教育局涉及到的所得稅處理要點

36）實案精講已銷開發產品的計稅成本如何計算？

37）稅務局官方回復：追溯調整法還是未來適用法？

38）企業開發產品轉為自用的又進行再銷售的所得稅處理要點

39）不動產銷售過程中稅會差異/稅稅差異/稅票差異是什么？

40）企業商品促銷活動中的贈品財稅處理容易出現的問題是什么？

41）案例解析視同銷售的正確處理要點

42）視同銷售業務的稅會差異及納稅申報演示

43）2009年31號文第21條，利息的正確處理

44）租入不動產作為辦公室發生的裝修費進項抵扣正確方式

45）勞動合同期內和到期后，不再續聘所發放的補償金正確的財稅處理方式是什么？

46）地方政府土地返還款的財稅處理要點是什么（含不同的地區政策口徑）？

47）個稅手續費返還性質的界定及財稅處理要點

48）案例解析彌補虧損兩種操作方式下的不同稅務結果

49）計算業務招待費等費用扣除限額時，我們很多人操作上存在誤區

50）房地產企業會計上和所得稅成本項目設置及差異分析

51）《房地產開發企業計稅成本對象專項報告》涉及到要點如何把握？

52）實案解析房地產企業的成本歸集及分配方法

53）思維導圖解析：企業計稅成本核算的一般程序

54）思維導圖解析：房地產企業配套實施核算分析（所得稅環節/土地增值稅環節）

55）案例解析“買一贈一”財稅處理要點

56）政策解析：企業采取買一贈一方式銷售，如何確認收入（買房送車位/儲藏室等）

57）政策解析：企業采取買一贈一方式銷售，如何確認收入（買房送汽車/冰箱等）

58）以房抵工程款的稅務處理分析

59）“三代費用”返還的財稅處理要點

60）企業銷售未完工開發產品取得的收入口徑和會計上的預收賬款口徑差異分析

61）解除勞動合同一次性經濟補償金是否可以作為“三項經費”的計提基數？

62）員工的通訊費、職工交通補貼如何進行稅前扣除？

63）職工體檢產生的費用如何進行稅前扣除？

64）出售地下車位如何進行企業所得稅處理？

65）“敢”字當頭！案例解讀未按規定取得稅前扣除憑證所得稅處理要點

66）不同方式下的違約金的扣除憑證需要注意哪些事項？

67）案例解析：建安成本無票的情況下，稅前扣除如何處理？

68）實案分析：36號文的“甲供工程”58號文的“甲供材工程”口徑差異

69）商品房交付時間點選擇及交付的情況下對于增值稅，企業所得稅，土地使用稅等產生的影響是什么？如何做好相應的納稅籌劃？

70）房地產企業的土地增值稅的預繳及企業所得稅的退稅問題

模塊3、房地產企業土地增值稅詳解及成本分攤技巧

71）土地增值稅征稅范圍如何把握？無產權不動產的銷售收入是土地增值稅收入嗎？

72）如何確認土地增值稅納稅人？

73）土地增值稅的預征和清算兩個階段應該注意的要點有哪些？不同的賬務處理的稅務影響是什么？

74）案例解析：未申報繳納預征土地增值稅、或辦理免征及緩征的稅務后果是什么？

75）案例解析：土地增值稅收入如何確定？包括：開具發票/未開具發票；預測面積數據/實測面積數據;簽訂合同/未簽訂合同；全額收訖款項/尚未收訖款項；稅率調整情況等

76）地下車庫/儲藏室是否分攤土地成本的地區政策口徑差異？

77）誠意金、違約金需要確定為土地增值稅收入嗎？

78）土地增值清算后再銷售已轉為自用或出租的房產的土地增值稅如何處理？

79）不動產銷售過程中被稅務局界定的“銷售價格明顯偏低”如何處理？

80）稅案警示：“關聯方交易”被視為“價格明顯偏低”補稅和滯納金及罰款

81）代收費用如何操作稅收風險？在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題

82）實案解析：“竣工決算”如何理解？計算土地增值稅的重要意義是什么？

83）實案解析：市政公用設施配套費、人防易地建設費能否土地增值稅的稅前扣除？能否加計扣除？能否作為開發費用扣除的計算基數？

84）從取得的票據入手精準講解如何把握土地增值稅稅前扣除的原則

85）土地增值稅清算時，匯入到扣除項目金額的截止時間是如何確定的？權責發生制還是收付實現制？我們簽訂合同時如何做到精準的管控前置？

86）案例解析：土地受讓人支付的契稅、拍賣費用、土地閑置費在企業所得稅/土地增值稅差別是什么？

87）土地出讓金返還款在土地增值稅前扣除明顯的地區政策差異？

88）土地增值稅的合法有效憑證有哪些？如何確保在土地增值稅清算前取得所需要的有效憑證確保實現稅收利益？

89）思維導圖全方位全維度解析土地增值稅的利息（展期貸款利息，罰息等）扣除的方法

90）土地增值稅清算時對于開發費用（管理費用，銷售費用，財務費用）是如何規定的？

91）開發間接費稅會差異（會計維度、所得稅維度、土地增值稅維度）及從組織架構角度進行納稅籌劃

92）土地增值稅強制清算和通知清算，二者差異對納稅人的影響是什么？

93）房地產企業開發收購的在建工程，土地增值稅清算時，能否加計扣除的地方政策口徑是什么？

94）如何確定土地增值稅清算單位和清算對象？是越細分越有利嗎？企業有權自行分期嗎？

95）企業是否可以啟動土地增值稅的二次清算？各地政策口徑差異分析。

96）實案解析：土地增值稅清算后尾盤銷售的土地增值稅如何申報？

97）成本票據欠缺和土地增值稅核定征收之間是必然關系嗎？從整體稅負角度來看，土地增值稅的核定征收對企業就一定有利？

98）紅線外支出是否允許土地增值稅稅前扣除？不同的紅線外支出對應的企業所得稅處理迥異

99）開發項目的土地增值稅清算具體工作步驟有哪些？

100）案例詳解：銷項稅額抵減額在土地增值稅清算過程中如何處理？調增收入？調減成本？

101）實例詳解：土地增值稅清算需要確立成本分攤方法有哪些（含土地成本分攤方法）？總局層面和地區政策匯總及總結（詳解占地面積法/建筑面積法/銷售收入法對于土地增值稅稅負的影響）

102）實案分析：土地成本分攤方法占地面積法/建筑面積法對于項目土地增值稅稅負的差異分析

103）地下車庫的類型及如何界定其是否參與分攤土地成本？需要考慮哪些因素（容積率/土地出讓合同/是否取得產證等因素）

104）地下車位變種銷售對于財稅處理不同結果的影響總結

105）不涉及產權轉讓的銷售不動產取得的收入是否計入土地增值稅收入存在地區差異

106）會計上的完全單位成本，所得稅的計稅成本，土地增值稅的稅前扣除項目，三者差異性及我們應該如何管控實現綜合稅負水平

107）土地增值稅扣除項目注意要點（土地征用及拆遷補償費,建筑安裝工程費，拖欠的工程款延期付款利息及發票的開具，）

108）營銷設施建造費（樣板間/營銷中心）財稅處理差異分析（全維度：增值稅，所得稅，土地增值稅，房產稅）

109）土地增值稅清算時的“代收費用”如何處理？

110）案例解析：大數據時代，天然氣初裝費如此操作帶來惡劣的稅務后果？

111）案例解析地下車庫三種模式下的成本分攤及涉稅處理

112）地下車位各稅種實務問題地方政策口徑

113）樣板間/營銷中心建造和裝修過程中的軟裝/硬裝/設施設備的購買的涉稅處理要點

114）實案分析：甲供材/甲供工程確實存在很大差異

115）實案分析：股東出資未到位，公司對外借款形成利息在企業所得稅和土地增值稅稅前扣除差異分析

116）實案分析：土增清算補繳巨額稅款導致當期虧損如何處理？

117）增值稅的進項稅額如果沒有抵扣情況下，能否一定能夠土地增值稅稅前扣除？

118）進項稅額如果沒有抵扣，應該可以進成本，能否作為加計扣除的基數？

119）因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣，可以計入土地增值稅扣除項目

120）實案詳解：視同銷售在所得稅和土地增值稅維度的差異性分析及納稅申報的填報

模塊4、典型稅務案例解析及點評

121）知名地產商的實案分析：房地產項目土地增值稅清算過程中和稅務局的六大爭議點

    （1）取得產權的地下建筑是否分攤土地成本？

         （2）建安成本分攤按照建筑面積還是受益原則？

    （3）人防成本土增稅前扣除需要什么樣的手續？

（4）工程監理費用和工程造價費用是成本還是開發費用作為稅前扣除？

（5）開發產品裝飾裝修后作為售樓處然后無償移交當地政府，其建造和裝飾的成本是作為開發成本扣除還是銷售費用扣除？

（6）按照受益原則分攤園林環境工程費，是按照總建筑面積還是地上建筑面積分攤？

122）稅務局官方回復：土地增值稅清算過程中土地成本稅前扣除項目實際發生額，如何解讀？

123）稅企之爭：企業所得稅稅前扣除的土地增值稅預繳和計提之爭對我們的啟示是什么？

124）稅企之爭：企業所得稅稅前扣除的工資薪金權責發生制VS收付實現制？支付時間如何把握？

125）稅企之爭：向非金融機構借款利息在土地增值稅稅前扣除的風險

126）稅企之爭：土地出讓金獎勵款如何土地增值稅稅前扣除？

127）稅企之爭：公司以不動產對外投資，視同銷售收入如何計量？

128）稅企之爭：關于應收未收的款項是否應當確認收入問題

129）訴案：四務融合（業務法務稅務財務）維度解析：超20年人防工程使用權轉讓法務事項的界定及稅務結果

130）稅務稽查案例警示：必須以結果為導向，實現稅收利益，從合同入手，遵從四務融合去處理借款利息的費用化或資本化。

131）實案樣板：預提的土地增值稅應做跨期調整

132）如何看待浙江稅務局的土地增值稅時“四項開發成本”應按實際發生額據實扣除？

133）稅企之爭：扣除項目在不同業態之間如何進行成本分攤？

模塊5、房地產企業的合同控稅之攻略

【知識點】涉及到拿地，規劃，開發建設，銷售，交付，物業管理等全流程環節的各類合同計18個，合同細節入手告知你如何實現“四務融合”，如何從稅務遵從的思維方式前置性合同管控實現稅收利益。

134）《國有土地使用權出讓合同》環節需要注意的細節及風險管控

135）供應商盡職調查對于我們的重要性解析及切入點

136）《規劃方案設計合同》及《規劃方案》當中對于我們項目整體稅收利益的管控的要點

137）《工程施工圖設計合同》簽訂時的實操要點

138）《總承包施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

139）《智能化施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

140）《工程監理服務合同》/《造價咨詢合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

141）《門窗施工合同》/《樓梯欄桿、窗護欄加工制作附安裝合同》/如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

142）《園林景觀綠化工程施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

143）《小區室外道路工程施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

144）《人防門/入戶門采購附安裝合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

145）《甲指乙供的鋼筋/混凝土采購合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

146）《銷售代理合同》如何簽訂才可以稅收利益和風險管控？

147）《認籌協議》如何簽訂?

148）《成交確認書》如何簽訂?

149）《商品房買賣合同及補充協議》如何簽訂?

150）《個人購房貸款合作協議》注意要點是什么?